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Negli USA l'atto costitutivo viene iscritto presso il Segretario di Stato competente per la sede della società che, per incorporation, conferisce la personalità giuridica, con il pagamentodi una tassa di circa 150 dollari. Gli Articles of incorporation formalizzano la volontà di costituire la società, ma non sono equivalenti ai nostro Statuti. La disciplina dei rapporti societari è contentuta nelle By-laws, che non vengono pubblicate nella Segreteria di Stato, ma sono conservate dal Secretary della società, che si occuperà anche della custodia degli atti e delle verbalizzazioni. Le forme societarie sono libere, anche se solitamente si fa riferimento ad uno schema base (Model Business Corporation Act) considerato particolarmente affidabile; siccome manca un pubblico ufficiale che redige l'atto, ci si affida generalmente ad avvocati di fiducia. Da noi il Codice Civile disciplina in modo preciso le fasi di costituzione delle società ed il notaio ha il compito del controllo preventivo di legalità di statuti ed atti costitutivi e la responsabilità della loro omologazione e dell'iscrizione nel registro delle imprese.
Negli USA il mediatore (broker) persegue unicamente l'interesse del venditore. La fase contrattuale si apre con la firma del purchase contract che equivale al nostro compromesso, dopo la sua firma si apre l'executory period durante il quale le parti effettuano gli accertament sull'effettiva proprietà dell'immobile, la cancellazione delle ipoteche, la ricerca della banca per la stipula del mutuo e, in generale, tutto quanto si sono reciprocamente promesse nel preliminare. Si arriva, quindi, al closing, incontro in cui il venditore trasferisce il title e l'acquirente paga il prezzo convenuto. Da noi il passaggio di proprietà si realizza con un unico atto, trascritto nei registri immobiliari, dopo essere stato redatto o autenticato nelle firme da un notaio.
Negli USA il mutuo (promissory note - obbligo di pagamento) e la garanzia ipotecaria (mortgage) sono due documenti distinti, che possono circolare anche separatamente. I documenti possono essere preparati dalla banca finanziatrice, ma solitamente il mutuatario avrà un proprio legale che ne cura gli interessi, dati i potenti strumenti di tutela che il creditore può riservare. Infatti, in presenza della sola promissory note, il creditore deve andare in tribunale per ottenere la sentenza di condanna del debitore mentre, con il mortgage, il creditore può vendere il bene dato in garanzia, anche senza alcuna procedura giudiziale (basta una clausola nel mortgage che preveda il potere di vendita del creditore). Anche in Italia i due atti possono essere redatti separatamente, ma normalmente vengono inseriti nello stesso documento; per poter essere trascritta nei pubblici registri, l'ipoteca deve essere costituita con dichiarazione resa davanti al notaio, necessaria per accertare la proprietà del bene.
Nei Paesi di common law il passaggio della ricchezza familiare avviene quasi esclusivamente tramite il trust, istituto giuridico tramite il quale il settlor affida determinati beni al trustee, con l'incarico di gestirli e di trasferirli ai beneficiari al verificarsi di determinati presupposti o al decorso di un termine. I beni trasferiti al trustee non sono attaccabili dai creditori del settlor, creando un robusto effetto di protezione patrimoniale, oltre che consentire una forma estremamente flessibile di distribuzione della ricchezza alle generazioni future. In Italia, nonostante l'abolizione delle imposte sulle successioni, le uniche forme utilizzabili sono il testamento e la donazione, tuttavia il divieto dei patti successori e le norme a tutela dei leggittimari rendono lo strumento estremamente rigido.
L'impostazione tradizionale dei paesi di Common Law di matrice britannica prevedono che l'ultimate ownership del suolo sia della Corona, anche se oggi tale interpretazione è priva di applicazione concreta. In questa concezione, la proprietà immobiliare non ha quindi la connotazione di "diritto assoluto" che vi è invece nei Paesi di Civil Law.
Il diritto di proprietà più ampio dei Paesi di Common Law è quello in fee simple absolute, che ha carattere pressoché perpetuo. Come situazione opposta, vi è l'estate for life, dove il diritto di proprietà ha durata vitalizia. Vi sono inoltre i diritti di lease, la cui durata può variare da pochi giorni ad oltre mille anni; ma anche se il diritto ha durata estremamente lunga, giuridicamente non viene a mai coincidere con il diritto in fee simple absolute.
Quando viene trasferito di un immobile in proprietà assoluta, viene costituito un freehold; quando viene posto un termine si ha un leasehold.
(7 / 2 / 2012)
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